住宅开发产业是我国至关重要的产业，对于经济贡献值也很大，调整后迎来新的发展机会。

最近不少股民朋友都在公众号问我，新黄浦 600638怎么样呀？值不值得上车？今天咱们就来详细讲讲，新黄浦这支房地产开发板块的热门股。

（一）房地产开发行业分析

一、从基本面看房地产开发的投资逻辑

住宅开发是个超级大的行业，做的就是把地变成公寓、别墅、普通住宅并卖出去，开发流程具体是：拿地是首先要做的事，其次要做的事就是委托建筑公司施工，最后要做的就是销售。

趁此机会就给各位朋友从宏观和微观来分析下住宅开发板块的投资逻辑：

★从宏观来看：

2021年，全国房地产开发投资14.76万亿，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资11.12万亿，比上年增长6.4%。

从数据里面可以看得出来，住宅开发行业增速较整个房地产行业更高，现阶段我国住宅需求远大于供给。

★从微观来看：

2021年，东部地区房地产开发总共投资了77695亿元，比上年增长4.2%；中部地区投资31161亿，增长8.2%；西部地区投资33368亿，增长2.2%；东北地区投资5378亿，下降0.8%。

聚焦住宅开发投资分布的地区，会发现，虽然我国目前住宅地产开发主要集中在东部，但是中部地区的开发增速已经超过了东部。

这是因为我国现如今把中西部地区的发展看得很重，随着中西部地区城镇化的进一步推进，我国的住宅市场需求总体上依旧比较大。

综上，从而，受益于中西部地区城镇化和住宅需求非常强劲，在住宅需求比供给大的背景下，今后住宅开发行业将迎来高速发展。

二、从近期盘面技术面、资金面看房地产开发后市走势

盘面基本情况

房地产开发行业

截止收盘，房地产开发指数，涨跌幅。

近7日以来该行业走势，大盘。

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（二）新黄浦个股分析

一、新黄浦公司基本情况

你关注的这支新黄浦600638，总市值亿元。

上海新黄浦实业集团股份有限公司原名上海黄浦房地产股份有限公司，是由黄浦区房地产经营公司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房屋建筑装饰公司三家全民所有制企业合并而成，而且，就是上海市内最早组建上市的房地产企业之一。

目前，新黄浦公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主，公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发和园区建设开发等。成立至今，该公司下设11个职能部门、25家控股和参股子公司，多元业务领域覆盖上海、江苏、浙江、江西等省市。

此外在荣誉上，新黄浦公司系为上海市合同信用等级AAA级企业、上海市四星级诚信创建企业，以及上海市房地产开发企业首批诚信承诺先进单位。

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二、新黄浦产品分析——业务具有品牌、经验、管理等多方面先发优势

营业收入上，房地产开发与销售是公司主要经营业务。

新黄浦公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、酒店式公寓、科技园区、保障性住宅、长租房、多层洋房和别墅等。

以浙江南浔·玉象府为例，黄浦湾·玉象府坐落于南浔高铁新城板块，约2km可到南浔高铁站、约450m可到南浔公交枢纽中心，纵享区域重大配套辐射，轻松成功实现沪苏杭一小时经济圈。

除此之外，项目毗邻规划中的南浔中心（暂名），近揽规划中的大象酒店（暂名），约2.2km广弘华美达商业综合体、约820m湖州市南浔人民医院，则可以充分尽情享受吃喝玩乐购等一站式的幸福。

在项目设计上，新黄浦公司直接可以利用新中式建筑风格，缔造南浔“L”型滨水大宅，打造瞰景高层、美学洋房、沁水排屋三大产品，沿用五星级酒店——花园名都大酒店的物业服务公司，为健康生活专门提供保障。

未来，新黄埔公司将逐步进驻到租赁住宅市场，全面把自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势利用起来，力争早日进驻保障房特许经营、房地产投资信托基金等新型业务领域，获得先发优势。

三、新黄浦运营分析——优化“双轮驱动”发展格局，保障各开发项目按计划推进

从调研得到的情况来看，将来一段时间，房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，定调能够使购房者的合理住房需求得到更好满足，保持房地产市场平稳健康运行，房地产市场由全面下行的形势走向逐步企稳。

因此，新黄浦公司在以后的发展仍将深化 、优化“双轮驱动”发展格局，稳定的把房地产主业越做越强，做精做优金融业务，大力提升品牌经营水准，使公司经营领域由房地产行业为主，沿着步调改变类型形成房地产跟金融投资都一样重要的发展格局。

2022年，新黄浦公司在开发类项目的具体工作计划有：湖州南浔项目争取年内全面完成CD地块房屋交付工作，加速推进ABD地块交房前各项事宜和CX地块建设工作；常州金坛项目A、B、C标段年内竣工备案完成，并且达成项目整体交房的目标；闵行吴泾长租公寓项目要根据此前业已签订的出租框架协议交付日期完成施工计划；闵行梅陇长租公寓项目年内移交项目招租经营单位；杭州两项目开发销售处于公司当前工作的最重要一步，公司将重点调配力量对项目按计划推进起到重要的保障作用。

此外，新黄浦公司长租公寓项目也要在2022年内确保项目筹开、使得试运营到全面稳定运营管理鞭策各项工作有序展开，平稳过渡。在这个基础上，新组建的运营公司要进一步加大品牌推广力度，进而便需要依据项目特点与目标客户针对性开展全员招租。

四、新黄浦财务分析——受到项目结转影响，公司短期营收飞快上升

新黄浦发布2022一季报。

报告显示，2022第一季度公司实现营业收入约12.97亿元，同比增加595.99%；归属于上市公司股东的净利润约535万元，同比减少82.48%。

财务指标变动的原因为：

营业收入同比上升是因为在报告期内下属房产项目公司交房结转销售收入增加所致；归属于母公司股东的净利润同比下降，报告期内，则就是因为公司权益法核算公司投资收益减少所造成的。另一方面，则主要由于受到金融市场、房地产行业以及国内相关政策的多重因素影响，未来业绩上面，新黄浦仍然存在好多不确定性。

根据2022年一季报，我们对新黄浦的主要财务指标表现进行了总结分析：

盈利能力：

新黄浦盈利能力明显有所削弱。正好处于一年中平均位置。

成长能力：

新黄浦成长能力持续有所削弱。刚好处在一年当中的平均位置。

偿债能力：

新黄浦偿债能力逐步有所削弱。恰巧处于一年中平均位置。

运营能力：

新黄浦运营能力维持比较稳定。正好处在一年当中高位。

现金流：

新黄浦现金流能力逐渐有所恶化。恰巧处在一年里面的低位。

其中，公司现金回收质量比较高，销售回款能力短期内明显有所恶化。

排雷分析：

六大排雷指标正常，明显的财务爆雷风险是没有的。

财务分析上看，公司运作方面比较好。

五、新黄浦今日股价分析

1、技术面分析

压力支撑：

该股的支撑位在元附近，压力位在元附近，

结合大盘和行业走势来看：

市场表现：

过去7个交易日，该股走势。

2、资金面分析

新黄浦的资金流向情况：

近5日内该股资金总体呈状态，5日共万元。

新黄浦买卖五档分析：

该股委比为，卖盘比买盘；委差为，说明；外盘内盘，后期存在可能。

新黄浦成交量量比分析：

（三）后市如何操作？全文分析总结！

今天我们对房地产开发板块和新黄浦的基本面、政策面、技术面、资金面都做了详细的分析，那么对于咱们散户而言，后市是应该继续增持还是减持？点击下方链接，一键获取分析结果：

数据来源：同花顺财经、股掌柜；图片来源：网络

【风险提示】本文内容中提到的投资品种不构成投资建议，请投资者注意风险独立审慎决策。投资有风险，入市需谨慎。